L’augmentation des rendements des obligations françaises pèse sur le marché du crédit immobilier : les taux ont rebondi depuis quelques mois, compliquant pour certains l’aboutissement de leur projet d’achat.
Rebond des taux : quelles répercussions pour les emprunteurs ?
L’envolée de l’OAT (obligation assimilable du Trésor), qui flirtait récemment avec les 5 %, figure parmi les facteurs expliquant la remontée des conditions de prêt immobilier.
Après une période plus calme au début de 2024 et en 2025, les taux ont repris leur progression depuis 2026, en particulier à partir du printemps. Ils restent toutefois inférieurs aux niveaux constatés fin 2023 (4,2 %).
Selon les données communiquées par des courtiers, le taux moyen tourne actuellement autour de 3,34 % pour les dossiers les mieux notés. Et suivant la durée choisie, la charge financière peut augmenter significativement !
« Le retour de pressions inflationnistes réduit le pouvoir d’achat des ménages et rend l’accès au crédit plus contraint, surtout pour les foyers modestes et les primo-accédants », observe l’Observatoire Crédit Logement CSA dans sa note d’août.
Primo-accédants et investisseurs locatifs : des profils de plus en plus fragiles
Comme en 2023, année marquée par des taux très élevés, les professionnels s’attendent à une hausse des refus de dossiers, notamment pour les jeunes disposant rarement d’un apport conséquent. Les projets d’investissement locatif rencontrent la même difficulté.
Même si les emprunteurs recourent davantage à des durées allongées, la demande de crédit montre des signes d’essoufflement, et le poids relatif des opérations de financement atteint 4,2 années de revenus en août.
Pour les dossiers jugés « fragiles », où le coût du crédit est élevé, il existe un risque que le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure fixé trimestriellement par la Banque de France.
Augmentation du taux de crédit : quelles conséquences sur la mensualité ?
La montée des taux entraîne deux effets pour l’emprunteur : une hausse des mensualités et une élévation du coût total du prêt, particulièrement sensible lorsque la durée est longue.
À titre d’exemple, pour un prêt de 100 000 € à 3 % sur 25 ans (durée maximale), la mensualité s’établit à 474 € et le coût total du crédit à 42 263 €. Si le taux passe à 4 %, la mensualité grimpe à 528 € et le coût global dépasse les 58 000 € !
Pas de relâchement des règles d’octroi des prêts immobiliers
Depuis 2022, des garde-fous prudentiels définis par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadrent l’octroi des crédits : le taux d’effort est plafonné à 35 % (les charges de logement ne doivent pas excéder 35 % des revenus du ménage) et la durée des prêts est limitée à 25 ans (avec une tolérance pouvant aller jusqu’à 27 ans dans des cas particuliers).
La Fédération bancaire française (FBF) avait plaidé pour un assouplissement de ces règles afin de faciliter l’accès au crédit à des candidats écartés (primo-accédants, ménages avec un reste à vivre réduit malgré un taux d’endettement élevé…), mais le HCSF a rejeté cette demande, confirmant le maintien du cadre actuel (décision du 15 septembre 2026). Il rappelle néanmoins que les établissements bancaires peuvent s’écarter de ces critères pour jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de prêts.
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