En début décembre, les notaires de France ont dévoilé leur étude sur le marché de l’immobilier ancien (maisons et appartements) pour l’année 2025 et ont esquissé les perspectives pour 2026, hors département de Mayotte.
Le secteur de l’immobilier ancien a connu une reprise notable cette année, avec une augmentation du nombre de transactions, tandis que les prix sont restés stables ou ont légèrement augmenté. De plus, le pouvoir d’achat immobilier s’est amélioré, permettant l’acquisition d’une surface moyenne de 81 m², identique à celle de 2022.
(*) Sont exclus de cette analyse les ventes en viager, les propriétés atypiques telles que les résidences de luxe et les hôtels particuliers.
Redynamisation des transactions immobilières dans l’ancien
Entre septembre 2024 et septembre 2025, le volume des ventes de logements anciens a augmenté de près de 11 %, atteignant 921 000 transactions à la fin de septembre 2025. Les augmentations les plus significatives ont été observées en Gironde (+18 %), en Haute-Garonne (+17 %) ainsi qu’en Seine-et-Marne et dans le Rhône (+16 %). Les notaires indiquent que « suite à deux années de baisse significative, le marché immobilier a commencé à se redresser au dernier trimestre de 2024, une tendance qui s’est poursuivie tout au long de 2025 ».
Petite progression des prix pour maisons et appartements
Une autre tendance positive de 2025 est la légère hausse des indices de prix, analysée selon le type de logement et par ville ou agglomération.
Concernant les types de logement, les appartements ont vu leurs prix augmenter le plus, avec +1,3 % tant en Île-de-France qu’en province. Les maisons, quant à elles, ont connu une hausse plus modeste de +0,2 % (en province : +0,5 %, en Île-de-France : -1,3 %).
Quant aux prix des appartements anciens dans les 18 plus grandes villes, bien que sur 10 ans ils aient fortement augmenté (par exemple, +55,6 % à Rennes), les variations sur un an sont moins marquées. La plus forte hausse a été enregistrée à Dijon (+3,1 %), tandis que seulement quatre villes ont vu leurs prix baisser, notamment Nantes et Le Havre (-1 %), Lyon (-2 %) et Bordeaux (-4 %).
Augmentation des achats par les 30-39 ans
L’étude met en lumière les profils des acheteurs : les individus âgés de 30 à 39 ans représentent la tranche d’âge la plus active avec 28 % des achats, marquant une nette reprise après les baisses continues entre 2020 et 2024. Les acheteurs de 40 à 49 ans constituent 20 % du total, une proportion stable. Les moins de 30 ans reprennent du terrain avec 18 %, dépassant les 50-59 ans qui reculent à 16 %. Les deux catégories d’âge senior (60-69 ans et plus de 70 ans) sont toutes deux en déclin, les premiers représentant 11 % des acheteurs et les seconds, 7 %.
Accroissement du pouvoir d’achat immobilier dans l’ancien
En analysant le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs en 2025 (ratio de la capacité d’emprunt sur le prix moyen au m² du logement vendu), les notaires observent une augmentation de cette capacité, passant de 78 m² en 2024 à 81 m² en 2025, dont 57 m² pour les appartements anciens (contre 55 m²) et 98 m² pour les maisons anciennes (contre 93 m²). Ces données confirment la tendance de 2024 et équivalent à la surface moyenne finançable de 2022, fixée à 81 m². Cette moyenne varie cependant significativement selon la localité : à Paris, elle est de 12 m², à Reims de 54 m², et à Saint-Etienne de 113 m².
Augmentation des ventes de logements éco-énergétiques
L’étude met également en avant l’évolution des étiquettes énergétiques des logements vendus en 2024, notant une amélioration positive :
- Les logements étiquetés D sont les plus nombreux, représentant 33 % en 2024, et leur part augmente à 35 % en 2025 ;
- Les logements étiquetés C passent de 22 % en 2024 à 24 % en 2025.
Les logements considérés comme énergivores (étiquettes E, F, G) sont en baisse globale, ce qui n’entraîne plus d’augmentation de leur part aujourd’hui. Cependant, ces différences d’étiquettes se reflètent clairement dans les prix de vente médians : pour les appartements anciens, ils passent de 145 K€ pour ceux classés F-G à 200 K€ pour ceux classés A-B ; pour les maisons anciennes (90 à 110 m2), ils vont de 140 K€ pour ceux classés F-G à 267 K€ pour ceux classés A-B.
Malgré ces évolutions positives, les notaires soulignent toutefois que cette reprise reste précaire, les Français étant préoccupés par la situation politique et économique du pays, ce qui pourrait continuer à influencer les décisions d’investissement en 2026.
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